Эксоцман
на главную поиск contacts

Профессия – специалист по стоимостной оценке

Марина Федотова, заместитель председателя Национального совета по оценочной деятельности, проректор по научной работе Финансового университета при правительстве РФ
30.11.2010
«Оценщик должен быть человеком честным и принципиальным. Обладать энциклопедической эрудицией и способностью к системному анализу: при оценке бизнеса, случается, нужно привести к общему знаменателю массу разнообразных факторов».

Марина Алексеевна, в чем заключается работа специалиста по оценке собственности?

Специалист по оценке собственности – он же «оценщик» – определяет рыночную цену различных видов собственности, как используемой в личных целях — недвижимости, личного автотранспорта, так и используемой для ведения бизнеса — коммерческой недвижимости, оборудования, патентов, пакетов акций и так далее.

В России это довольно молодая профессия...

В современной России — да. Подготовка специалистов по оценке собственности началась у нас с 1993 года. Финансовый университет, кстати, был одним из первых, кто начал «учить на оценщиков». Два или три года назад мы как раз отмечали десятилетие первого выпуска.

Тем не менее у России богатые традиции в области оценки собственности. Еще в начале 19 века в Российской империи были прекрасно разработаны методики этой оценки. Сейчас, изучая указы Александра I о стоимостной оценке имущества российской казны, об оценке недвижимости, земельных владений, можно лишь удивляться тому, сколь тщательно были проработаны эти документы.

Кстати, некоторые фрагменты законодательства Российской империи по оценке собственности вошли в международную практику. Например, указ Александра I по оценке недвижимого имущества для налогообложения стал прообразом международного стандарта по массовой оценке недвижимости для взимания адвалорного налога (платеж на основе фиксированной процентной ставки, зависящей только от стоимости товара).

После Революции 1917 года традиции стоимостной оценки были утрачены, поэтому современное российское законодательство в значительной степени основывается здесь на международных стандартах. Соответственно, наше образование в области оценки собственности также достаточно близко к тому, что принято во всем мире.

Имеет ли смысл решившему сделать в данной сфере карьеру ехать учиться за рубеж – или все-таки российский рынок слишком для этого специфичен?

Учиться за рубежом стоит. В особенности это касается тех, у кого есть некоторый опыт работы. Не случайно многие крупные российские компании отправляют своих сотрудников учиться в США, Великобританию, Германию. Поскольку в этих странах стандарты и методики оценки собственности гораздо более детализированы, а работа оценщика более регламентирована, зарубежные программы обучения в этой отрасли в целом отличаются более детальным изучением некоторых рынков.

К примеру, в большинстве британских и американских университетов читается курс Real Estate Finance (финансовое управление недвижимостью), который, насколько мне известно, не предусмотрен большинством российских программ. Впрочем, у нас сам рынок оценки собственности еще не так развит, чтобы нужно было читать отдельный курс, связанный с управлением недвижимостью.

Российские программы в значительной степени основаны на зарубежном опыте. Скажем, как в западных, так и в российских университетах читаются сходные по содержанию базовые курсы Asset Valuation (оценка активов).

Но, разумеется, российский рынок и российское законодательство имеют свою специфику. У нас стандарты в области оценки собственности еще не настолько проработаны, как в Великобритании и США, и это, естественно, отражается и на работе специалистов по стоимостной оценке, и на их обучении. У нас к оценщикам предъявляют другие требования, где-то более жесткие, где-то, наоборот, более мягкие. Если в Великобритании оценщик получает право подписывать итоговый отчет об оценке объекта лишь после двух лет работы в профессии, у нас такого требования нет. При этом в России очень высока материальная ответственность этих специалистов.

В большинстве развитых стран весьма важную роль играют саморегулирующиеся организации оценщиков, устанавливающие, например, стандарты образования. Какова ситуация у нас?

Действительно, в США, например, ряд программ обучения сертифицирован  ASA — American Society of Appraisers (Американское общество оценщиков ), в Великобритании RICS — Royal Society of Chartered Surveyors (Королевское общество оценщиков). Их сертификаты признаются и ценятся работодателями по всему миру. Наша программа обучения оценщиков сертифицирована RICS. Это значит, что наши выпускники могут, пройдя стажировку в иностранной компании, заниматься оценкой в любой точке планеты.

В России оценка собственности также является одной из профессий, вышедших на уровень саморегулирования. Два года назад был создан Национальный совет по оценочной деятельности, возглавляемый в настоящее время Германом Грефом. Совет принимает участие в разработке стандартов оценки собственности и методических рекомендаций к ним. Совет сертифицирует и программы подготовки оценщиков. В организации, занимающиеся оценкой, на работу принимаются только выпускники программ, сертифицированных Советом. 

В каких вузах России готовят оценщиков, и какие есть образовательные программы такой подготовки?

Магистерских и бакалаврских программ подготовки специалистов в области стоимостной оценки не очень много — программа Финансового университета, программа Государственного университета управления, программа Академии народного хозяйства, еще некоторые вузы в регионах. Гораздо больше программ по переподготовке.

Оценщики работают в разных областях — в недвижимости, оценке оборудования, интеллектуальной собственности. Обычно каждый оценщик специализируется на чем-то одном или бывают «универсалы»?

«Классическая» карьера оценщика — восхождение от простого к сложному. Обычно человек начинает с оценки недвижимости. Здесь самое простое — квартиры в многоквартирных домах. Потом оценщик переходит к типовым коттеджам, затем — к коттеджам, построенным по индивидуальному плану. Дальше идет коммерческая недвижимость, где встречаются уже очень непростые объекты — гостиницы, фитнес-центры. Кое-кто остается в оценке недвижимости годами — некоторые наши выпускники работают в международных агентствах недвижимости по пять-семь лет и вполне довольны, но «классическая» карьера — это переход от оценки недвижимости к оценке оборудования, далее — к оценке финансовых активов: акций, облигаций, за чем следует оценка интеллектуальной собственности и, наконец, самое сложное — оценка бизнеса в целом. Здесь нужно оценить уже не только недвижимость, которой владеет корпорация — заводы, цеха, офисные здания; не только пакеты акций, но и то, что делает бизнес бизнесом, а не просто совокупностью людей, денег и зданий — организационный ресурс.

Совершенно отдельная отрасль — стоимостная оценка произведений искусства. Хотя бывает и так, что оценка предприятия включает в себя и оценку произведений искусства. Пример – наш проект по оценке туристического комплекса в Суздале. Там было все: и монастырь с иконами (произведения искусства), и гостиничный комплекс, и охотничий домик (коммерческая недвижимость), и сельскохозяйственные угодья...

Насколько в силах один человек оценивать и оборудование, и произведения искусства, если он не эксперт ни в том, ни в другом?

Как правило, специалисты по стоимостной оценке прибегают к услугам соответствующих экспертов. Но нашей задачей отнюдь не является определение ценности для мирового искусства, к примеру, иконы или картины. Задача оценщика — понять, какова их денежная стоимость на рынке. Для этого он изучает рынок произведений искусства, спрос и предложение картин конкретного художника, определяет таким образом сегмент, к которому относится картина, и указывает приблизительный интервал ее рыночной стоимости.

В каких организациях обычно работают специалисты по стоимостной оценке?

В самых разных. В кредитных отделах банков — ведь банкам требуется оценить имущество, прежде чем выдать кредит; в залоговых организациях; в агентствах недвижимости.

Кто-то предпочитает государственную службу и работает в  Минэкономравития России, в Росимуществе, Росреестре. В настоящее время ведется работа по развитию законодательства в области государственной кадастровой оценки. Я думаю, со временем в этой области появится много вакантных мест.

Судя по всему, оценщикам, по крайней мере, если они занимаются оборудованием и оценкой предприятий, приходится много ездить?

Да, оценщики часто ездят «на объект». Так, однажды я с коллегами ездила в Норильск на «Норильский никель». Представляете — полярная ночь, огни цехов...

Молодым оценщикам приходится ездить особенно много. Обычно специалисты по оценке работают в группе, и бывает, часть остается на месте, часть — едет «на объект». Молодежь, как правило, отправляют в первую очередь — изучать финансовую отчетность предприятия, разговаривать с людьми на месте, фотографировать цеха.

Однако когда речь идет о сложных объектах, крупных предприятиях, крупных пакетах акций, на объект должен ехать самый опытный из оценщиков. Был, правда, в моей практике случай, когда пришлось нарушить это правило. Мы с коллегами оценивали станцию «Мир» как интеллектуальную собственность. Нам пришлось изучить огромное количество материалов, связанных с историей космонавтики – но на орбиту все же нас не запускали. Мы ходили в павильон «Космос» на ВВЦ.

Вероятно, оценщик должен уметь учитывать массу разнообразных факторов...

Да, причем тут не всегда все зависит от него. Например, ездили мы оценивать один пивоваренный завод. Дело было весной, в паводок, и речные талые воды затопили помещения пивоварни. В результате, к радости окрестных жителей, река какое-то время текла пивом. Удивительное это было зрелище — волны, увенчанные пивными барашками. Если бы мы приехали оценивать пивоварню в другое время, мы не смогли бы учесть риск ущерба от подобных стихийных бедствий.

Говорят, на оценщиков довольно часто оказывают давление — заказчик наверняка заинтересован в том, чтобы склонить оценку в ту или иную сторону...

Это происходит реже, чем принято думать. Дело в том, что во всем мире профессиональные организации — такие, как Национальный совет – очень тщательно следят за честностью оценщиков. Если оказывается, что человек занизил или завысил оценку, его на три года лишают права заниматься профессиональной деятельностью. Большинство достаточно разумно, чтобы не рисковать. В конце концов, оценщик может указать интервал стоимости объекта — это устраивает всех...

Как вы считаете, какими личными качествами должен обладать хороший оценщик?

Он должен быть человеком честным и принципиальным. Обладать энциклопедической эрудицией – дело приходится иметь с очень разными объектами. Необходима способность к системному анализу, что очень важно при оценке бизнеса, когда нужно привести к общему знаменателю массу разнообразных факторов.

Для оценщика очень важна коммуникабельность, цепкость, умение находить информацию повсюду. Так, в упомянутом уже Суздале очень ценную информацию мы получили от гида, водившего нас на экскурсию во внерабочее время. Она рассказала нам то, что обычно называют местными сплетнями. Материал был опубликован в местной газете, и он позволил нам более точно оценить суздальский туристический комплекс. Хороший оценщик должен понимать людей не хуже политика, а нюх на информацию он должен иметь журналистский...

Беседовала Екатерина Рылько