Эксоцман
на главную поиск contacts

Профессия — специалист в области экономики недвижимости

Вадим Засько, заместитель директора Института экономики недвижимости НИУ ВШЭ
11.05.2011
Человек, работающий в сфере недвижимости, должен быть в определенной степени дипломатичным. Особенно это важно для девелоперов, курирующих объект недвижимости от подбора для него участка и до реализации уже построенного объекта.

—  Вадим Николаевич, согласно распространенному мнению, профессии, связанные со сферой недвижимости, относятся к числу наиболее престижных и высокооплачиваемых. Это так?

— Это действительно так. По одной очень простой причине: недвижимость, в отличие от многих иных активов, сама по себе является материальной ценностью, физически существующей, реальной вещью. Не зря «недвижимость» по-английски - real estate, «реальное имущество». Однако для России сфера экономики недвижимости значима как ни для какой другой страны, в силу определенных особенностей. Эта особенность заключается в том, что недвижимость у нас выступает как одно из основных средств сохранения и приумножения капитала. К сожалению, ни финансовый, ни промышленный сектор экономики пока не могут похвастаться таким ростом нормы прибыли, как недвижимость.  Фантастический рост цен на недвижимость в годы, предшествующие последнему кризису, доказал это. Приток капитала был очень сильным, а вкладывать его, кроме недвижимости, зачастую было некуда.

— Какие навыки и знания нужны специалисту в области экономики недвижимости?

— В этой сфере требуются многогранные знания. Чтобы оценить это, достаточно посмотреть на список основных курсов программ профессиональной переподготовки в области экономики недвижимости нашего Института. .

Прежде всего, это девелопмент. Он включает в себя все, что связано с управлением и развитием недвижимости. Девелоперская компания занимается объектом недвижимости от стадии покупки участка до продажи и обслуживания построенного объекта. 

Во-вторых, это курс финансового анализа, человек должен уметь оценить как ситуацию на рынке инвестиций в недвижимость, так и финансовые результаты отдельных проектов.

В-третьих, важнейший курс — это маркетинг. Здесь необходимо уметь анализировать ситуацию на рынке недвижимости. Кроме того, маркетинг в области недвижимости — это всегда прогноз. Строительство объекта в России занимает в среднем 3 — 5 лет, и специалист должен понимать, вырастет со временем ценность объекта недвижимости или упадет. Для этого нужно знать, как будет развиваться район, какая инфраструктура будет здесь через пять лет — планируется ли довести туда метро, например.

Отдельный блок дисциплин – управление имуществом. Специалист должен эффективно уметь сдавать в аренду помещение так, чтобы его стоимость возрастала, а не убывала. Есть еще и  продажа, а это — знания в области различных видов кредитования, умение взаимодействовать с банками.

— Насколько специалист в области недвижимости должен разбираться в строительстве?

— Если речь идет о специалисте по маркетингу или оценщике недвижимости, ему разбираться в этом очень полезно. Приведу несколько простых примеров.

Допустим, речь идет об оценке или продаже квартиры на рынке вторичного жилья. Методик оценки существует множество, однако, если говорить коротко, ключевую роль в стоимости любого объекта недвижимости играет его месторасположение. Одно дело, если это квартира в престижном районе — в центре Москвы, например, или в районе Рублевского шоссе, другое — если на окраине. Это очевидно всем.

Но чтобы адекватно оценить квартиру, нужно иметь представление о  строительных технологиях, которые применялись ранее и применяются сейчас. Так, квартиры в современных домах (постройки последних двадцати лет), на первый взгляд, обладают преимуществами перед квартирами в советских домах: они более комфортны, оснащены более удобными пандусами,  в них часто бывает два санузла, площадь нежилых помещений относительно велика, жилые комнаты тоже в среднем больше. Тем не менее у домов советского периода тоже есть определенные преимущества: проверенные годами проекты жилищного строительства, стройматериалы, соответствующие жестким требованиям и ГОСТам, и расположение. Профессионал в сфере недвижимости должен разбираться в типовых проектах домов. Знать преимущества и недостатки каждого из них. Например, наиболее популярные серии в Москве П 44, П 44 Т, КОПЭ, П 111 М и другие. Необходимо знать также основные архитектурные бюро и разрабатываемые ими индивидуальные проекты.

Специалист в сфере недвижимости должен иметь представление и об основных строительных материалах включая их физические характеристики. Все дело в том, что строительные объекты последних двадцати лет - даже называемые элитными - порой строились и строятся из некачественных материалов и на основе недостаточно проработанных проектов. Многие строительные компании в целях экономии не проводили достаточных геолого-изыскательных работ, в результате чего имеет место просадка грунта, нарушение фундамента и несущих конструкций дома, после чего он оказывается в аварийном состоянии. А ведь такому дому не более 3-5 лет. И специалист по недвижимости все эти факторы тоже должен учитывать.

Иногда оценщикам или риэлторам для более объективной  оценки приходится привлекать специалистов в области строительства — инженеров, архитекторов. Такая необходимость возникает, когда речь идет об очень старых, в т.ч. дореволюционных зданиях. Они часто подвергаются различным несанкционированным перестройкам. Только специалист может убедиться в том, что в квартире стоимостью под миллион долларов внезапно не обвалится стена или потолок.

— Должен ли специалист в области экономики недвижимости знать правовые проблемы?

— Да. Если речь идет о рынке вторичного жилья, здесь всегда могут возникнуть вопросы с наследованием или неправильно оформленной собственностью. Неприятно, если купившие квартиру жильцы столкнутся с внезапно появившимся еще одним законным владельцем, поэтому оценщику или риэлтору всегда нужно тщательно проверять оформление собственности. Любая неопределенность сказывается на стоимости.

Если речь идет о квартире в новом доме, тут может оказаться, что «предприимчивый» девелопер продал ее несколько раз.

Очень тяжелые правовые коллизии возникают вокруг коммерческой недвижимости. Показателен случай с высоткой «голубой карандаш» рядом со станцией метро «Юго-Западная». Земля под зданием принадлежит собственнику. Само же оно находится в собственности российских и итальянских пайщиков, ни один из которых не обладает контрольным пакетом акций. Договориться между собой им тоже не удается. В результате прекрасный бизнес-центр приходит в негодность. Любой объект недвижимости, чтобы иметь хоть какую-то ценность, должен быть правильно оформлен документально.

— Работа в области недвижимости требует постоянного взаимодействия с государственными и муниципальными чиновниками. Вероятно, это создает определенные затруднения?

— Человек, работающий в сфере недвижимости, должен быть в определенной степени дипломатичным. Особенно это важно для девелоперов, курирующих объект недвижимости от подбора для него участка и до реализации уже построенного объекта.

Девелоперской компании постоянно приходится взаимодействовать с городскими и муниципальными властями, от которых зависит, как и в какие сроки данный объект будет обеспечен инфраструктурой, т.е. будут ли подведены к дому дороги, электричество, водопровод, канализация.

Подбор участка — тоже серьезная проблема. Конкуренция за хорошие участки в крупных городах огромная. И нужно быть в курсе планов городских властей на ту или иную территорию. Через 3-5 лет, после того как начнется строительство, земля под объектом должна подорожать. Компании повезет, если она дешево купит участок в районе, куда к окончанию стройки сделают, например, съезд с крупной трассы. Если знать об этом заранее, можно не продавать квартиры на «стадии фундамента»: когда дом будет построен, цены на него резко возрастут. Чтобы предвидеть подобные вещи, нужно уметь поддерживать отношения с теми, от кого все это зависит и кто принимает такие решения...

— Создается впечатление, что в сферу недвижимости приходят люди с большим жизненным и профессиональным опытом...

— Всегда есть начальные позиции, на которые можно нанять людей с бакалаврским образованием. В целом же - да, чаще образование в области экономики недвижимости получают в магистратуре, уже поработав в профессии. К нам, например, обычно приходят люди с финансовым или экономическим образованием, попавшие в сферу недвижимости. В каждом наборе есть процентов двадцать людей со строительным образованием.

Лет десять назад в сфере экономики недвижимости было много людей без образования в принципе. Много их и сейчас — чтобы работать риэлтором и сдавать в аренду квартиры, образования не требуется. Однако чтобы занимать высокие позиции, стать высокопрофессиональным классным специалистом, хорошее образование необходимо. 

Недвижимость — ключевая сфера, требующая разнообразных и многогранных навыков.

Беседовала Екатерина Рылько